De acordo com a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o contrato de locação comercial, independentemente do prazo de vigência inicial, tem o limite máximo de renovação de cinco anos. Após esse período, o locatário poderá requerer uma nova renovação.
Segundo a relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, permitir renovações por prazos muito extensos, como dez, quinze ou vinte anos, pode ir contra o propósito do instituto da renovação, considerando as possíveis mudanças econômicas e outros fatores que podem influenciar a decisão das partes em renovar ou não o contrato.
A ação renovatória é uma forma de proteger o fundo de comércio criado pelo inquilino e, ao mesmo tempo, respeitar os direitos do locador, evitando a eternização do contrato e garantindo a natureza bilateral e consensual da locação.
Segundo a ministra, o caput do artigo 51 da Lei 8.245/1991 gerou debates e interpretações distintas acerca do significado da expressão “por igual prazo” no que se refere ao direito de renovação do contrato de aluguel comercial pelo locatário.
Essa expressão poderia se referir ao prazo mínimo de cinco anos necessário para a renovação (inciso II do artigo 51), à soma dos prazos de todos os contratos celebrados ou ao prazo do último contrato que atingiu os cinco anos.
A Súmula 178 do Supremo Tribunal Federal (STF), entretanto, estabeleceu que a renovação contratual com base no Decreto 24.150/1934 não pode ultrapassar cinco anos, mesmo que o prazo previsto no contrato original seja superior. A relatora destacou que essa interpretação tem sido adotada por “importantes vozes da doutrina”.
A ministra concluiu que o prazo de cinco anos é razoável para a renovação do contrato de locação comercial e que o locatário pode requerê-la novamente ao final desse período, sem limitações legais.
